Fastsettelse av størrelsen på andelen, innskuddet og fellesgjelden

Av Advokat Finn Stormfelt, NBBL
 
Av finansieringsplanen må det gå frem størrelsen på andelskapitalen, innskuddene og fellesgjelden knyttet til hver andel og totalt.
 
Størrelsen på andelen skal også gå fram av borettslagets vedtekter. Vedtektene skal ligge som et vedlegg til borettslagets stiftelsesdokument.
 
Endring av størrelsen på andelen. Dette er ikke regulert i loven, men en reduksjon av andelskapitalen kan vanskelig tenkes. En økning av andelskapitalen kan nok tenkes ved enighet blant andelseierne, men dette skjer ikke i praksis og har kun teoretisk interesse.
 
Endring av innskuddet. Innskuddet kan bare endres etter samtykke fra andelseierne. Så lenge stifteren eier alle andelene kan det nok tenkes at han beslutter å endre innskuddene. På et senere tidspunkt vil en endring av størrelsen på andelene rent praktisk ikke være mulig.
 
Valgfritt innskudd. Siden innskuddene skal være fastsatt i ervervs- og finansieringsplanen vil en kjøper ikke selv kunne velge størrelsen på innskuddet. Innskuddet ligger fast og kan ikke endres. Antagelig brukes valgfritt innskudd i en del tilfelle feilaktig som beskrivelse av en form for en irregulært IN-ordningen.
 
Ulikt innskudd? Kan det fastsettes ulikt innskudd for like boliger, eller kan innskuddets størrelse i prosent av totalkostnaden være forskjellig fra bolig til bolig?
 
Borettslagsloven har ingen bestemmelser som regulerer dette. Dersom det går klart frem av finansieringsplanen hva innskuddet for de ulike boligene er, må det kunne fastsettes ulike innskudd for like boliger, det vil si større innskudd og mindre fellesgjeld for noen enn for andre boliger.
 
Faren for tap. Den som kjøper, spesielt i nye prosjekter, skal imidlertid være klar over at risikoeksponeringen og faren for tap vil være større jo større innskuddet/kontantbetalingen er. Spesielt vil dette gjelde for boliger i et prosjekt der boligen har høyt innskudd/kontantbetaling og lav andel fellesgjeld, mens andre boliger har lavt innskudd og høy andel fellesgjeld. Den som for eksempel betaler innskudd/kontantbetaling på 50 % av totalprisen, vil kunne oppleve at andre som har kjøpt en bolig med et innskudd på 15 % sier opp sin borett. Den som sier opp vil tape innskuddet på 15 %, mens den som har betalt et høyt innskudd ikke kan gjøre noe tilsvarende da vedkommende vil lide et mye større tap fordi han har betalt mer kontant for boligen.
 
Endring av fellesgjelden. Etter at borettslaget er stiftet kan fellesgjelden endres ved en styrebeslutning. Dersom lånet skal ha sikkerhet foran innskuddene kreves det samtykke på en generalforsamling med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene.
 
Når stifteren eier alle andelene kan han derfor endre fellesgjelden slik han ønsker. Når han begynner å selge andelene vil en slik endring kreve samtykke fra de nye andelseierne og en endring vil da neppe være praktisk mulig.
 
Bustadoppføringslova. Når utbyggeren starter salget av boligene vil han i markedsføringen måtte oppgi andelens pålydende, innskuddet og andel fellesgjeld. Det går frem av bustadoppføringslova at avtalen mellom utbyggeren og forbrukeren skal opplyse om andelssum, innskudd og fellesgjeld i borettslaget. Når den første andelen er solgt vil derfor utbyggeren ikke lenger kunne endre størrelsen på innskuddene og fellesgjelden etter de reglene som ble beskrevet over. En slik endring krever i tilfelle samtykke fra de som har kjøpt andeler, da en endring vil forrykke de økonomiske forholdene i den avtalen de har med utbyggeren.
 
Rent praktisk vil utbygger derfor være avskåret fra å endre innskudd og andel fellesgjeld når den første andelen er solgt.